כמה משכנתא אפשר לקחת — יחס ההחזר

• אחוז המימון (LTV) — כמה מההלוואה ביחס לשווי הדירה. דירה יחידה עד 75%, משפר דיור עד 70%, משקיע עד 50%. כלומר על דירה של 2 מיליון, רוכש דירה ראשונה יכול לקבל עד 1.5 מיליון ש"ח, וצריך 500,000 הון עצמי.
• יחס ההחזר (DTI) — כמה מההכנסה הפנויה הולך להחזר החודשי. זה מה שמגביל בפועל את רוב הרוכשים, גם כשיש להם הון עצמי.

שניהם חייבים להתקיים יחד. גם אם ה-LTV מאפשר הלוואה גדולה, יחס ההחזר עלול להגביל אתכם לסכום נמוך יותר — ולהפך.

זו הנקודה הכי חשובה במאמר, ורוב המחשבונים באינטרנט טועים בה. בישראל הבנקים מחשבים את יחס ההחזר מההכנסה הפנויה, לא מההכנסה הכוללת:

הכנסה פנויה = הכנסה נטו − התחייבויות חודשיות קיימות

יחס החזר = ההחזר החודשי על המשכנתא ÷ ההכנסה הפנויה

שימו לב מה נכלל ב"התחייבויות": רק החזרי חוב קיימים — הלוואות צרכניות, הלוואת רכב, מזונות, ומשכנתא קיימת. לא נכללים: שכר דירה נוכחי (הוא נעלם כשמתחילים לשלם משכנתא), הוצאות מחיה, חשמל, אוכל, או ביטוחים. אלה הוצאות שוטפות, לא חובות.

זוג עם הכנסה נטו משותפת של 30,000 ש"ח, והחזר הלוואת רכב של 2,000 ש"ח בחודש:

• הכנסה פנויה = 30,000 − 2,000 = 28,000 ש"ח
• ביחס החזר נוח של 35%: החזר משכנתא מקסימלי = 28,000 × 35% = 9,800 ש"ח
• ביחס בנקאי מקובל של 40%: 28,000 × 40% = 11,200 ש"ח
• ובמקסימום הרגולטורי של 50%: 28,000 × 50% = 14,000 ש"ח

ככל שההחזר גבוה יותר ביחס להכנסה הפנויה, כך הסיכון גבוה יותר — וגם הריבית שהבנק יציע עולה.

• עד 35% — נוח. הטווח המומלץ. נשאר לכם מרווח נשימה לחיים, להוצאות בלתי צפויות, ולעליית ריבית.
• 35%-40% — מקובל. רוב הבנקים מאשרים בטווח הזה לרוכשים עם פרופיל טוב. כדאי לוודא שיש לכם כרית ביטחון.
• 40%-50% — הקצה הרגולטורי. בנק ישראל מתיר עד 50%, אבל רוב הבנקים נזהרים מעבר ל-40%, והריבית מתייקרת. מעל 50% — אסור על פי רגולציה.

ככל שיורדים ביחס ההחזר, לא רק שהסיכון קטן — גם הריבית שתקבלו טובה יותר, כי אתם נתפסים כלווה בטוח יותר.

• הארכת תקופת ההלוואה — מקטינה את ההחזר החודשי ומאפשרת הלוואה גדולה יותר ביחס החזר נתון. החיסרון: יותר ריבית כוללת על פני השנים, ויש מגבלת גיל בסוף התקופה (עד 75-80).
• סגירת הלוואות קיימות — כל הלוואה שתסגרו לפני הגשת הבקשה מגדילה את ההכנסה הפנויה, ובכך את המשכנתא שתוכלו לקחת.
• הוספת מבקש (לווה נוסף) — הכנסה משותפת מגדילה את ההכנסה הפנויה. שימו לב שבהלוואה משותפת הגיל הקובע למגבלת הגיל עשוי להיות של הצעיר או של המבוגר, תלוי בבנק.
• הגדלת ההון העצמי — מקטינה את ה-LTV, מה שגם משחרר ממגבלת המימון וגם משפר את הריבית.

במחשבון שלנו תזינו את ההכנסה, ההתחייבויות וההון העצמי — ונחשב לכם את ההחזר החודשי, יחס ההחזר, ונתריע אם חרגתם מהמגבלות.