כמה משכנתא אפשר לקחת — טבלה לפי הכנסה

• אחוז המימון (LTV) — כמה מההלוואה ביחס לשווי הדירה. דירה יחידה עד 75%, משפר דיור עד 70%, משקיע עד 50%. כלומר על דירה של 2 מיליון, רוכש דירה ראשונה יכול לקבל עד 1.5 מיליון ש"ח, וצריך 500,000 הון עצמי.
• יחס ההחזר (DTI) — כמה מההכנסה הפנויה הולך להחזר החודשי. זה מה שמגביל בפועל את רוב הרוכשים, גם כשיש להם הון עצמי.

שניהם חייבים להתקיים יחד. גם אם ה-LTV מאפשר הלוואה גדולה, יחס ההחזר עלול להגביל אתכם לסכום נמוך יותר — ולהפך.

זו הנקודה הכי חשובה במאמר, ורוב המחשבונים באינטרנט טועים בה. בישראל הבנקים מחשבים את יחס ההחזר מההכנסה הפנויה, לא מההכנסה הכוללת:

הכנסה פנויה = הכנסה נטו − התחייבויות חודשיות קיימות

יחס החזר = ההחזר החודשי על המשכנתא ÷ ההכנסה הפנויה

שימו לב מה נכלל ב"התחייבויות": רק החזרי חוב קיימים — הלוואות צרכניות, הלוואת רכב, מזונות, ומשכנתא קיימת. לא נכללים: שכר דירה נוכחי (הוא נעלם כשמתחילים לשלם משכנתא), הוצאות מחיה, חשמל, אוכל, או ביטוחים. אלה הוצאות שוטפות, לא חובות.

זוג עם הכנסה נטו משותפת של 30,000 ש"ח, והחזר הלוואת רכב של 2,000 ש"ח בחודש:

• הכנסה פנויה = 30,000 − 2,000 = 28,000 ש"ח
• ביחס החזר נוח של 35%: החזר משכנתא מקסימלי = 28,000 × 35% = 9,800 ש"ח
• ביחס בנקאי מקובל של 40%: 28,000 × 40% = 11,200 ש"ח
• ובמקסימום הרגולטורי של 50%: 28,000 × 50% = 14,000 ש"ח

ככל שההחזר גבוה יותר ביחס להכנסה הפנויה, כך הסיכון גבוה יותר — וגם הריבית שהבנק יציע עולה.

אין מספר אחד. ההחזר החודשי ה"נכון" הוא לא סכום בשקלים אלא אחוז מההכנסה הפנויה שלכם — ההכנסה נטו של משק הבית פחות ההחזרים על הלוואות קיימות.

• עד 35% — הטווח הנוח. יש מרווח נשימה לחיים, להוצאות בלתי צפויות, וגם אם הריבית תעלה.
• 35%-40% — מקובל בבנקים לפרופיל טוב (הכנסה יציבה, הון עצמי סביר).
• 40%-50% — הקצה. מעל 40% דרישות ההון שבנק ישראל מטיל על הבנקים גדלות, והעלות הזו מגולגלת אליכם כריבית גבוהה יותר. זו הסיבה שהרף בפועל הוא 40% ולא 50%.
• מעל 50% — הבנקים אינם רשאים לאשר (ניהול בנקאי תקין 329).

ומה שרוב האנשים מפספסים: האחוז הזה נמדד על ההחזר של היום. בתמהיל מאוזן כשני שלישים מההלוואה חשופים לשינויי ריבית — ועלייה של 2% יכולה להפוך החזר של 35% לכ-40%. הכלל האמיתי הוא: 35% היום, ולוודא שגם בתרחיש עלייה אתם עדיין מתחת ל-40%.

הבנק בוחן גם כמה נשאר לכם למחיה בשקלים, לא רק את האחוז. 35% על הכנסה פנויה של 12,000 ש"ח מותירים 7,800 ש"ח למשק בית — לחוץ יותר מ-40% על הכנסה של 40,000 ש"ח. משק בית גדול ייבחן בהתאם.

הטבלה ממירה הכנסה נטו לסכום המשכנתא שיחס ההחזר מאפשר. ההנחות: ללא התחייבויות חודשיות, תקופה 25 שנה, וריבית משוקללת של 5% (אומדן לתמהיל מעורב, נומינלי, ללא הצמדה).

רגישות — כמה משתנה לכל 1,000 ש"ח החזר חודשי: בריבית 4.5% זה כ-180,000 ש"ח הלוואה, ב-5% כ-171,000 ש"ח, וב-5.5% כ-163,000 ש"ח. ולפי תקופה (ב-5%): 20 שנה כ-152,000 ש"ח, 25 שנה כ-171,000 ש"ח, 30 שנה כ-186,000 ש"ח.

משכנתא היא רק חלק מהעסקה. לדירה יחידה המימון המקסימלי הוא 75%, כלומר צריך לפחות 25% הון עצמי:

כלל ההכרעה: שווי הדירה בפועל הוא הנמוך מבין השניים — יכולת ההחזר שלכם (הטבלה הקודמת), או ההון העצמי שלכם חלקי 0.25. אצל רוב רוכשי דירה ראשונה דווקא ההון העצמי הוא זה שעוצר, לא יחס ההחזר.

שימו לב שהמדרגות האלה תקפות לדירה יחידה. משפר דיור מוגבל ל-70% מימון ומשקיע ל-50% — מה שמעלה משמעותית את ההון העצמי הנדרש. בנוסף להון העצמי דרוש מזומן לעלויות שאינן ממומנות במשכנתא: מס רכישה, עו"ד, שמאי ותיווך.

• ההון העצמי הוא לרוב החסם האמיתי. הטבלה נותנת את תקרת יחס ההחזר בלבד — רוב רוכשי דירה ראשונה נעצרים קודם על ההון העצמי.
• התחייבויות מקטינות בחדות. כלל אצבע: כל 1,000 ש"ח החזר חודשי על הלוואה קיימת מקטין את המשכנתא האפשרית בכ-60,000 ש"ח (ביחס 35%). זו בדיוק הסיבה שלפעמים משתלם לסגור הלוואת רכב לפני הגשת הבקשה.
• גיל מקצר תקופה. 25 שנה זמינות רק אם מסיימים עד גיל 75-80. בן 55 מוגבל לרוב ל-20-22 שנה — כ-11% פחות משכנתא באותה הכנסה.
• ההכנסה בטבלה היא ההכנסה שהבנק מכיר של כל משק הבית יחד — ולא בהכרח הנטו בתלוש. ראו את הסעיף הבא.
• אלה תקרות, לא המלצות. אין חובה למצות. מיצוי מלא מוחק את הכרית לתרחיש עליית ריבית.

עודכן: יולי 2026 · ריבית בנק ישראל 3.75%, פריים 5.25%. שינוי משמעותי בריבית משנה את המספרים בטבלה.

זהו פער הציפיות הנפוץ ביותר. הבנק לא בהכרח סופר את כל מה שנכנס לחשבון:

• בונוסים ושעות נוספות — ממוצעים על פני 6-12 חודשים, ולעיתים מוכרים רק בחלקם.
• עצמאים — לפי ממוצע הדוחות השנתיים, בדרך כלל שנתיים אחורה.
• הכנסה משכירות עתידית — מוכרת חלקית בלבד.
• הכנסה קבועה ויציבה — נחשבת במלואה.

ועוד נקודה שקל לשכוח: בבעלות על דירה יש עלויות שלא היו בשכירות — ארנונה, ועד בית, ביטוח מבנה וחיים, ותחזוקה. לפני שממצים את יחס ההחזר, כדאי להביא אותן בחשבון.

• הארכת תקופת ההלוואה — מקטינה את ההחזר החודשי ומאפשרת הלוואה גדולה יותר ביחס החזר נתון. החיסרון: יותר ריבית כוללת על פני השנים, ויש מגבלת גיל בסוף התקופה (עד 75-80).
• סגירת הלוואות קיימות — כל הלוואה שתסגרו לפני הגשת הבקשה מגדילה את ההכנסה הפנויה, ובכך את המשכנתא שתוכלו לקחת.
• הוספת מבקש (לווה נוסף) — הכנסה משותפת מגדילה את ההכנסה הפנויה. שימו לב שבהלוואה משותפת הגיל הקובע למגבלת הגיל עשוי להיות של הצעיר או של המבוגר, תלוי בבנק.
• הגדלת ההון העצמי — מקטינה את ה-LTV, מה שגם משחרר ממגבלת המימון וגם משפר את הריבית.

במחשבון שלנו תזינו את ההכנסה, ההתחייבויות וההון העצמי — ונחשב לכם את ההחזר החודשי, יחס ההחזר, ונתריע אם חרגתם מהמגבלות.