מס רכישה — מדרגות, פטורים ודוגמאות 2026

המס לא מחושב על כל מחיר הדירה באותו אחוז. כל "מדרגה" — כל פרוסת מחיר — מחויבת באחוז משלה. כלומר, גם אם הדירה שלכם נכנסת למדרגה של 5%, אתם משלמים 5% רק על החלק שבתוך אותה מדרגה, לא על כל המחיר.

זו נקודה שמבלבלת הרבה רוכשים: כניסה למדרגה גבוהה לא מייקרת רטרואקטיבית את כל הדירה — רק את החלק שמעל הסף.

מי שקונה את דירתו היחידה נהנה ממדרגות מוטבות, כולל פטור מלא עד סכום משמעותי. המדרגות:

• עד 1,978,745 ש"ח — 0% (פטור מלא)
• מ-1,978,745 עד 2,347,040 ש"ח — 3.5%
• מ-2,347,040 עד 6,055,070 ש"ח — 5%
• מ-6,055,070 עד 20,183,565 ש"ח — 8%
• מעל 20,183,565 ש"ח — 10%

המשמעות המעשית: דירה ראשונה עד כ-1.98 מיליון ש"ח — פטורה לחלוטין ממס רכישה.

מי שכבר יש לו דירה וקונה דירה נוספת משלם הרבה יותר — מהשקל הראשון:

• עד 6,055,070 ש"ח — 8%
• מעל 6,055,070 ש"ח — 10%

אין כאן שום פטור. זו אחת הסיבות המרכזיות שהשקעה בנדל"ן בישראל כבדה במס כניסה — 8% על דירה ממוצעת זו פגיעה משמעותית בתשואה כבר ביום הראשון.

נקודה חשובה ועדכנית: במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2025-2027 הוקפאה ההצמדה של מדרגות מס הרכישה למדד. בדרך כלל המדרגות עולות מדי שנה ב-16 בינואר לפי המדד — אבל בתקופה הזו הן קפואות.

המשמעות: סכום הפטור לדירה יחידה לא עולה, אלא נשאר על כ-1.98 מיליון ש"ח. המדרגות הנוכחיות תקפות מ-16 בינואר 2026 ועד 15 בינואר 2027. בפועל, ככל שמחירי הדירות עולים והמדרגות קפואות — יותר רוכשים "נדחפים" למדרגות גבוהות יותר.

דוגמה 1 — דירה יחידה ב-2,500,000 ש"ח:

• על 1,978,745 הראשונים: 0% = 0 ש"ח
• על החלק מ-1,978,745 עד 2,347,040 (368,295 ש"ח): 3.5% = 12,890 ש"ח
• על החלק מ-2,347,040 עד 2,500,000 (152,960 ש"ח): 5% = 7,648 ש"ח
• סך מס רכישה: כ-20,538 ש"ח

דוגמה 2 — דירה נוספת ב-2,500,000 ש"ח:

• על כל הסכום: 8% = 200,000 ש"ח

ההבדל בין שתי הדוגמאות — כ-180,000 ש"ח על אותה דירה בדיוק. זה למה ההגדרה "דירה יחידה" מול "דירה נוספת" כל כך קריטית.

יש אוכלוסיות שזכאיות למדרגות מופחתות. הזכאות דורשת אישור רשמי מהגורם הרלוונטי:

• עולה חדש — בתוך 7 שנים מהעלייה, זכאי למדרגות מופחתות (בערך 0.5% עד תקרה ואז 5%), באישור משרד הקליטה.
• נכה (75% ומעלה) או חולה במחלה קשה — מדרגות מופחתות לדירת מגורים, באישור רפואי.
• משפחות חללי מערכות ישראל ונפגעי איבה — הטבה דומה.
• ירושה — קבלת דירה בירושה אינה מחויבת במס רכישה (אך מס שבח עשוי לחול במכירה עתידית).

את המקרים המיוחדים האלה אנחנו מציגים כהסבר ולא מחשבים אוטומטית במחשבון, כי הם דורשים אישורים פרטניים. במחשבון שלנו תקבלו את חישוב המס הסטנדרטי לדירה יחידה או נוספת לפי המחיר שתזינו.